CHRONIQUE SUR LA PAGAILLE
DANS L’ASSURANCE CONDO

« Il y a encore du flou artistique sur l’interprétation et la mise en application de la loi », constate Lisane Blanchard, porte-parole de la Chambre de l’assurance de dommages (CHAD), qui veille à la protection du public.

« Il y a un sérieux problème de compréhension du nouveau cadre législatif », confirme Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en droit immobilier et secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Il a d’ailleurs écrit une lettre au ministère des Finances pour se plaindre des zones grises de la loi.

Il faudrait que Québec éclaircisse tout cela au plus vite, car des assurés se retrouvent actuellement le bec dans l’eau. Certains assureurs – mais pas tous – refusent carrément de les indemniser.

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Le cabinet de courtage PMT Roy, qui assure quelque 750 copropriétés à travers le Québec, vient de voir passer trois réclamations problématiques en une seule semaine.

Dans un cas, un robinet usé a causé des dégâts de 5000 $. Mais le syndicat des copropriétaires ne peut pas être indemnisé, car son assurance comporte une franchise de 25 000 $, ce qui n’est pas rare. À cause de l’explosion des dégâts d’eau ces dernières années, certains assureurs ont haussé leur franchise jusqu’à 100 000 $.

L’assureur du copropriétaire sinistré refuse lui aussi de payer, en interprétant à son avantage la nouvelle loi. « Il dit que le syndicat devra faire la réparation lui-même et payer de sa poche », rapporte Annie Gosselin, courtière en assurance de dommages des entreprises chez PMT Roy.

Ça va faire des flammèches ! Si les syndicats doivent payer eux-mêmes chaque fois qu’il y a des dommages inférieurs à la franchise, les copropriétaires recevront des cotisations spéciales juteuses. Ils risquent d’être furieux contre leur voisin nonchalant.

« Pourquoi je paierais pour lui ? diront-ils. Moi, mon chauffe-eau, je l’ai changé ! Moi, ma robinetterie est en bon état ! » Belle chicane de voisins en perspective…

« Si certains assureurs continuent d’avoir cette philosophie-là, les copropriétaires ne verront plus au remplacement de leurs appareils sanitaires et à l’entretien de leur partie privative, sachant que c’est leur syndicat qui va payer chaque fois. Ce n’est pas raisonnable », estime Mme Gosselin.

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Remettons les pendules à l’heure.

Depuis 1994, le syndicat des copropriétaires doit assurer toutes les parties communes et privatives de l’immeuble, explique Me Joli-Coeur. Mais la plupart des déclarations de copropriétaires forcent ceux-ci à s’assurer en responsabilité civile pour rembourser le montant de la franchise du syndicat. Cette obligation aura bientôt force de loi.

Avec la nouvelle loi, le syndicat n’aura plus l’obligation de faire une réclamation à son assureur pour tous les sinistres, ce qui pouvait être désavantageux lorsque les dégâts dépassaient légèrement la franchise.

Qu’il fasse ou non une réclamation, le syndicat aura toujours l’obligation de procéder à la réfection et il ne pourra jamais réclamer davantage que le montant de la franchise au copropriétaire fautif. C’est le terme « fautif » qui cause actuellement d’étranges interprétations…

Par ailleurs, les copropriétaires doivent aussi s’assurer pour leurs meubles et pour les améliorations apportées dans leur unité. Logique : pourquoi l’assurance du syndicat paierait-elle parce qu’ils ont installé des planchers en bois exotique ou un comptoir de cuisine en marbre ?

Pour aider les copropriétaires à mieux discerner et évaluer la valeur des améliorations apportées au fil des ans, le législateur va imposer aux syndicats la préparation d’une fiche descriptive suffisamment précise de l’unité de base. Quelle forme doit prendre cette fiche ? Ce n’est toujours pas clair…

Mais si les syndicats ne le font pas, tout l’immeuble sera présumé sans modification, donc assurable en entier par le syndicat. La loi n’est pas encore en vigueur, sauf pour les immeubles construits depuis le 13 juin 2018. « Mais les assureurs l’appliquent comme si elle l’était déjà, de telle sorte que des experts en sinistres disent n’importe quoi », déplore Me Joli-Coeur.

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L’adoption du projet de loi 141 n’est qu’une pièce du puzzle de la grande réforme du droit de la copropriété.

L’autre morceau était le projet de loi 401 déposé par la ministre libérale Lise Thériault en juin dernier. Malheureusement, le projet est mort au feuilleton et il reste à voir si la Coalition avenir Québec aura la motivation de reprendre le flambeau.

C’est pourtant essentiel. Les règles entourant la copropriété vont avoir 50 ans cette année. Pas jeune, jeune !

En 1969, les condos étaient un phénomène marginal. Aujourd’hui, la question touche beaucoup de monde. Au Québec, on compte plus de 413 000 ménages vivant dans une copropriété, soit presque 12 % de l’ensemble des ménages, selon Statistique Canada. Le pourcentage est encore plus élevé à Montréal où près d’un ménage sur cinq vit en condo (18,5 %).

Il est grand temps de faire le ménage dans ces règles dépassées.

Alors que le parc de condos prend de l’âge, il faut resserrer les règles entourant les fonds de prévoyance pour éviter que les coffres soient vides lorsque des travaux majeurs surviennent.

Et maintenant qu’on a d’immenses édifices de plusieurs centaines de copropriétés, il faut s’assurer que les gestionnaires sont des professionnels qui ont les compétences requises pour s’y retrouver dans cet univers complexe.

STÉPHANIE GRAMMOND

LA PRESSE