LES SYNDICATS DE COPROPRIÉTÉ SOUS LA LOUPE DES ASSUREURS

«Les assureurs serrent la vis aux copropriétés », titrait un article du Condoliaison publié à l’automne 2009. Un an plus tard, cette affirmation a pris tout son sens. En matière d’assurance, l’étau se resserre à l’égard des syndicats de copropriétaires. Et pour cause, puisque «l’entretien déficient, les investissements insuffisants, tout autant que le manque d’argent investi dans le fonds de prévoyance, sont des éléments-clés qui touchent directement l’expérience de sinistres en copropriété », affirme le Bureau d’assurance du Canada (BAC). À ce rythme, et en raison du vieillissement du parc immobilier de la copropriété, la problématique ira-t-elle en s’aggravant? À l’heure actuelle, entre 40 et 50 % des réclamations d’assurance habitation découlent de dégâts d’eau. Toujours d’après le BAC, trois raisons expliquent cette situation : la fréquence et la sévérité des catastrophes naturelles, des infrastructures municipales parfois inaptes à recevoir et évacuer une certaine quantité d’eau, et des déficiences majeures dans l’utilisation et l’entretien des habitations. «Par conséquent, plusieurs assureurs sont passés à l’action, en imposant des augmentations de primes aux copropriétés. Ces hausses varient entre 10 et 70 %, selon le cas », explique Serge Meloche, courtier en assurance de dommages chez Invessa. Mais les compagnies d’assurance vont encore plus loin. Si une copropriété est sérieusement hypothéquée en raison d’une gestion et d’un entretien inadéquats, elles peuvent exiger que des travaux soient entrepris pour rendre l’habitation assurable. En outre, les assureurs imposeront des restrictions de couvertures selon les risques en jeu. AVALER LA PILULE   «Plusieurs syndicats de copropriété ont appris la mauvaise nouvelle », affirme Serge Meloche, qui compte plusieurs syndicats de copropriétaires comme clients. L’un d’eux, dont l’édifice comprend 90 unités sur la Rive-Sud de Montréal, a vu ses primes passer de 18 000 $ à 42 000 $. «Nous avons néanmoins pu trouver un assureur qui a abaissé ce montant à 32 000 $ », indique Serge Meloche. N’empêche cette augmentation douloureuse est attribuable à deux dégâts d’eau survenus en 2009 et 2010. Le premier fut vraisemblablement causé par un vice de construction au sous-sol. Quant au second, il a été provoqué en raison de bardeaux manquants sur la toiture. Ceux-ci avaient été soufflés par des vents violents. Un deuxième cas de figure recensé à Montréal illustre bien une autre histoire du genre. Le syndicat de l’immeuble, qui abrite 53 unités, payait des primes annuelles établies à 17 670 $ en 2009. Il a dû encaisser une hausse de 13 330 $ cette année. Le bâtiment a fait l’objet de dégâts d’eau à répétition au fil du temps. Entre autres problématiques, la jonction entre les dalles en béton des balcons et l’enveloppe du bâtiment n’était plus étanche. Cette porosité a entraîné une infiltration d’eau dans l’édifice via les murs.

Les dégâts d’eau figurent en tête de liste des sinistres en copropriété. Outre ceux inhérents aux changements climatiques et aux infrastructures municipales déficientes, d’autres sont entre autres causés par des chauffe-eau arrivés à échéance, des boyaux de lave-linge défectueux ou une plomberie qui fuit. Les propos contenus dans ce texte sont inspirés d’une entrevue réalisée avec Serge Meloche, courtier en assurance de dommages chez Invessa.

Un troisième exemple d’immeuble comportant sept unités démontre, une fois de plus, la précarité financière d’une copropriété mise à mal par des hausses de primes. Ces dernières se chiffraient à 2 623 $ annuellement, et elles sont récemment passées à 7 300 $. En 2006, ce syndicat a soumis deux réclamations à son assureur. Malgré un dossier vierge depuis ce temps, il doit quand même payer pour les copropriétés délinquantes. «Plusieurs bâtiments en copropriété souffrent d’un mauvais entretien. Sur place, certaines lacunes sautent aux yeux, par exemple les calfeutrages craquelés autour des fenêtres », relate Serge Meloche. La plupart des syndicats fautifs manquent d’argent pour faire face à leurs responsabilités, en raison des cotisations insuffisantes versées au fonds de prévoyance. «Bien souvent, les copropriétaires refusent qu’elles soient ajustées au besoin réel d’entretien de l’immeuble », ajoute-t-il. LA PENSÉE MAGIQUE   Par ailleurs, plusieurs copropriétaires s’imaginent encore, de nos jours, que l’entretien des bâtiments relève de la pensée magique. «La maintenance du bâti ne les concerne pas. Ils s’imaginent vivre en appartement et qu’un propriétaire viendra éventuellement restaurer leur unité », poursuit Serge Meloche. Pourtant, tous ont des devoirs à faire. À titre d’exemple, le calfeutrage autour de la baignoire devrait être inspecté et changé au besoin. Idem pour les tuyaux de lave-linge et les chauffe-eau, dont le remplacement est requis après dix ans. Sans conteste, la prévention est la meilleure arme pour éviter des réclamations affectant les primes. Cela passe nécessairement par un calendrier d’entretien. «Cet exercice peut parfois faire toute la différence », conclut Serge Meloche. La revue Condoliaison