CRÓNICA SOBRE EL CAOS
EN EL SEGURO DE CONDOMINIOS

La confusión reina en el mundo de los seguros de condominios. Aseguradoras, expertos en siniestros y corredores de seguros están en desacuerdo sobre la interpretación del proyecto de ley 141, adoptado en junio pasado.

Los primeros artículos de esta ley entraron en vigor justo antes de Navidad. Pero la industria no se pone de acuerdo sobre su alcance exacto. ¿Y adivinen quién paga las consecuencias de este caos? Así es, los copropietarios, que no entienden absolutamente nada de este galimatías jurídico.

«Hay todavía mucha confusión sobre la interpretación y la aplicación de la ley», señala Lisane Blanchard, portavoz de la Cámara de Seguros de Daños (CHAD), que vela por la protección del público.

«Existe un serio problema de comprensión del nuevo marco legislativo», confirma Yves Joli-Coeur, abogado especializado en derecho inmobiliario y secretario general del Grupo de Gestión y Copropietarios de Quebec (RGCQ). De hecho, escribió una carta al Ministerio de Finanzas para quejarse de las zonas grises de la ley.

Es necesario que Quebec aclare todo esto lo antes posible, ya que algunos asegurados se encuentran actualmente en una situación complicada. Algunas aseguradoras —pero no todas— se niegan rotundamente a indemnizarlos.

El caso de PMT Roy

La firma de corretaje PMT Roy, que asegura unas 750 copropiedades en todo Quebec, acaba de recibir tres reclamaciones problemáticas en una sola semana.

En un caso, un grifo desgastado causó daños por 5,000$. Pero el sindicato de copropietarios no puede ser indemnizado porque su seguro tiene un deducible de 25,000, lo cual no es raro. Debido al aumento de los daños por agua en los últimos años, algunas aseguradoras han elevado sus deducibles hasta 100,000 $.

El asegurador del copropietario afectado también se niega a pagar, interpretando la nueva ley a su favor. «Dice que el sindicato deberá hacer la reparación por su cuenta y pagar de su bolsillo», informa Annie Gosselin, corredora de seguros de daños empresariales en PMT Roy.

¡Esto va a causar conflictos! Si los sindicatos tienen que pagar por sí mismos cada vez que hay daños menores al deducible, los copropietarios recibirán costosas cuotas especiales. Es probable que se enfurezcan con sus vecinos negligentes.

«¿Por qué debería pagar por él?», dirán. «¡Yo cambié mi calentador de agua! ¡Yo mantengo mi grifería en buen estado!» Se avecina una gran disputa entre vecinos…

«Si algunas aseguradoras continúan con esta filosofía, los copropietarios dejarán de reemplazar sus aparatos sanitarios y de mantener sus áreas privadas, sabiendo que será el sindicato quien pague cada vez. Esto no es razonable», opina la Sra. Gosselin.

Aclarando las cosas

Desde 1994, el sindicato de copropietarios debe asegurar todas las áreas comunes y privadas del edificio, explica el abogado Joli-Coeur. Pero la mayoría de las declaraciones de copropiedad obligan a los copropietarios a contratar un seguro de responsabilidad civil para cubrir el monto del deducible del sindicato. Esta obligación pronto tendrá fuerza de ley.

Con la nueva ley, el sindicato ya no estará obligado a presentar una reclamación a su aseguradora por todos los siniestros, lo cual podía ser desventajoso cuando los daños apenas superaban el deducible.

Ya sea que presente o no una reclamación, el sindicato siempre tendrá la obligación de realizar las reparaciones y nunca podrá reclamar más que el monto del deducible al copropietario responsable. Es el término «responsable» lo que actualmente está generando interpretaciones confusas…

Por otro lado, los copropietarios también deben asegurarse por sus muebles y por las mejoras realizadas en su unidad. Es lógico: ¿por qué el seguro del sindicato debería pagar porque instalaron pisos de madera exótica o una encimera de mármol en la cocina?

Para ayudar a los copropietarios a identificar y evaluar mejor el valor de las mejoras realizadas a lo largo de los años, el legislador impondrá a los sindicatos la preparación de una ficha descriptiva suficientemente precisa de la unidad básica. ¿Qué forma debe tomar esta ficha? Todavía no está claro…

Pero si los sindicatos no lo hacen, todo el edificio será considerado sin modificaciones, por lo que será asegurado en su totalidad por el sindicato. La ley aún no está en vigor, excepto para los edificios construidos desde el 13 de junio de 2018. «Pero las aseguradoras la aplican como si ya lo estuviera, de tal manera que algunos expertos en siniestros dicen cualquier cosa», lamenta el abogado Joli-Coeur.

La reforma del derecho de copropiedad

La adopción del proyecto de ley 141 es solo una pieza del rompecabezas de la gran reforma del derecho de copropiedad.

La otra parte era el proyecto de ley 401, presentado por la ministra liberal Lise Thériault en junio pasado. Desafortunadamente, el proyecto quedó archivado, y queda por ver si la Coalición Avenir Québec tendrá la motivación para retomarlo.

Es esencial. Las reglas que rigen la copropiedad cumplirán 50 años este año. ¡No son precisamente nuevas!

En 1969, los condominios eran un fenómeno marginal. Hoy en día, el tema afecta a muchas personas. En Quebec, hay más de 413,000 hogares que viven en una copropiedad, lo que representa casi el 12 % de todos los hogares, según Statistics Canada. El porcentaje es aún mayor en Montreal, donde casi uno de cada cinco hogares vive en un condominio (18.5 %).

Es hora de poner orden en estas reglas obsoletas.

A medida que el parque de condominios envejece, es necesario reforzar las reglas sobre los fondos de reserva para evitar que las arcas estén vacías cuando se presenten trabajos importantes.

Y ahora que tenemos enormes edificios con cientos de unidades, debemos asegurarnos de que los administradores sean profesionales con las competencias necesarias para manejar este complejo universo.

STÉPHANIE GRAMMOND
LA PRESSE