En este caso, ¿quién paga?

«Siempre es complicado en un condominio porque hay dos tipos de seguros que intervienen», dice Line Crevier, portavoz de la Oficina de Seguros de Canadá.

Tras un siniestro, entran en juego, el seguro del sindicato de copropietarios y el del coproprietario en cuestión. La principal póliza de seguro que cubre el edificio es la del sindicato de copropiedad.  Esta cubre las partes comunes del inmueble, así como las partes privadas de cada copropietario (paredes, piso de origen y otros componentes que formaban parte del condominio cuando fue entregado por el desarrollador).

Los copropietarios, por su parte, deben asegurar sus bienes personales, su responsabilidad civil y las mejoras realizadas en su apartamento.

Los daños causados por el agua son más frecuentes, informa la Señora Crevier. En el 60% de los casos, los problemas vienen del exterior (infiltración de agua por el techo o las ventanas, daños del alcantarillado, etc) mientras que en el 40% de los casos, los daños por agua provienen del interior (grifos con fugas, calentadores de agua defectuosos, etc).

«Si el edificio del apartamento no está suficientemente asegurado o si el deducible es muy alto, esto tendrá un impacto en todos los copropietarios, quienes tendrán que compensar», señala ella.

La obligación legal de asegurar la totalidad del edificio por un monto correspondiente a su costo de reposición es poco conocida, lamenta André Delage, presidente del “Regroupement de gestionnaires et copropriétés” de Québec. Por lo tanto, si se produce una pérdida importante y un edificio valuado en 4 millones está asegurado solamente por 3,5 millones, la diferencia tendrá que ser compensada por los copropietarios.

La única manera de estimar este valor es contar con un tasador colegiado, insiste. «Esto implica gastos, pero los copropietarios tienen la certeza de que el inmueble está asegurado en la totalidad de su valor».

Aquellos que consideran que el seguro de su sindicato es insuficiente y no pueden convencer a los administradores de obtener una cobertura adecuada deben pedir a su aseguradora que agregue una cobertura adicional a su póliza de seguro personal para cubrir este tipo de riesgo, dice Yves Jolicoeur en su guía “L’assurance condo: Tout ce qu’il faut savoir”, publicada por Wilson & Lafleur.

«En caso de siniestro y de seguro insuficiente para afrontarlo, el sindicato se verá obligado a imponer una cuota especial a cada uno de los copropietarios», dice. «Si tomó la precaución de agregar a su póliza de seguro una garantía para ello, puede reclamar a su aseguradora el reembolso de esta cuota especial. La aseguradora tendrá un recurso de subrogación contra los administradores que hayan fallado en su misión».

Negligencia

El mantenimiento deficiente de los edificios es el mayor problema en los condominios, dice Line Crevier. «Hay una resistencia a aumentar las tarifas de los condominios», señala. Esto frena el mantenimiento. Sin embargo, si un edificio está bien mantenido, el riesgo de tener problemas disminuye y habrá menos reclamaciones, explica. El sindicato tendrá mejores condiciones de seguro y un deducible más bajo. Es más ventajoso».

Los deducibles de 10 000$ $,15000\$$, 25 000$ eincluso 50 000$ se están convirtiendo en la norma para los daños causados por el agua, señala André Delage, quien también es presidente del sindicato de copropiedades del complejo donde vive en Pointe-Claire. También aboga por la prevención.

Dado que su edificio fue construido en 2001, se agregó una ordenanza en 2012 que obliga a los copropietarios a cambiar su calentador de agua cada diez años, citó como ejemplo. En el registro de copropiedades, el calentador de agua de cada apartamento está debidamente identificado con su número de serie y la fecha en que se cambió.

Esta práctica puede convertirse en la norma a medida que más aseguradoras requieran que los calentadores de agua se reemplacen cada 10 años y que

se implemente una política para regir la gestión de estos aparatos.

El Sr. Delage también recuerda a los copropietarios que han llevado a cabo trabajos de renovación que deben informar absolutamente a su compañía de seguros.

«Si una persona ha invertido 100,000 $ para instalar un piso de madera exótica en lugar de un piso ordinario y renovó completamente la cocina y el baño, debe avisar a su aseguradora para ser compensado por completo en caso de siniestro. Porque es su aseguradora la que compensará la diferencia entre el costo de reemplazo de lo que se instaló originalmente y el costo de reemplazar las mejoras realizadas».

Para que sea más fácil separar las responsabilidades de las compañías de seguros, la Sra. Crevier recomienda conservar los planos y especificaciones originales, así como un registro de las mejoras realizadas. El Sr. Delage va más allá, aconsejando entregar también al sindicato de copropiedades un plano y una lista de las mejoras realizadas.

De esta manera, los copropietarios se ahorrarán muchos dolores de cabeza y darán un servicio de excelencia a los futuros propietarios.

La Prensa