LOS SINDICATOS DE COPROPIEDAD BAJO LA LUPA DE LAS ASEGURADORAS

«Las aseguradoras aprietan las tuercas a las copropiedades», titulaba un artículo de Condoliaison publicado en el otoño de 2009. Un año después, esta afirmación cobró todo su sentido. En materia de seguros, el cerco se estrecha en torno a los sindicatos de copropietarios. Y no es para menos, ya que «el mantenimiento deficiente, las inversiones insuficientes y la falta de dinero en el fondo de previsión son factores clave que afectan directamente la experiencia de siniestros en las copropiedades», afirma la Oficina de Seguros de Canadá (BAC). A este ritmo, y debido al envejecimiento del parque inmobiliario de las copropiedades, ¿se agravará esta problemática?

Actualmente, entre el 40 % y el 50 % de las reclamaciones de seguros de vivienda provienen de daños por agua. Según el BAC, tres razones explican esta situación: la frecuencia y gravedad de los desastres naturales, infraestructuras municipales a menudo incapaces de manejar y evacuar grandes cantidades de agua, y deficiencias importantes en el uso y mantenimiento de las viviendas.

«Por lo tanto, varias aseguradoras han tomado medidas, imponiendo aumentos de primas a las copropiedades. Estas subidas varían entre el 10 % y el 70 %, según el caso», explica Serge Meloche, corredor de seguros de daños en Invessa. Pero las compañías de seguros van aún más lejos. Si una copropiedad está seriamente comprometida debido a una gestión y mantenimiento inadecuados, pueden exigir que se realicen trabajos para que la vivienda sea asegurable. Además, las aseguradoras impondrán restricciones de cobertura según los riesgos involucrados.

TRAGAR LA PÍLDORA

«Varios sindicatos de copropiedad han recibido la mala noticia», afirma Serge Meloche, quien cuenta con varios sindicatos de copropietarios como clientes. Uno de ellos, cuyo edificio tiene 90 unidades en la ribera sur de Montreal, vio cómo sus primas pasaron de 18 000$ a 42 000$. «Sin embargo, logramos encontrar una aseguradora que redujo este monto a 32,000 $», indica Serge Meloche. Aun así, este aumento doloroso se atribuye a dos daños por agua ocurridos en 2009 y 2010. El primero fue causado, aparentemente, por un defecto de construcción en el sótano. El segundo se debió a tejas faltantes en el techo, que fueron arrancadas por fuertes vientos.

Un segundo caso en Montreal ilustra otra situación similar. El sindicato del edificio, que alberga 53 unidades, pagaba primas anuales de 17 670$ $en2009.$

Este año tuvo que asumir un aumento de 13,330 $. El edificio ha sufrido daños por agua repetidos a lo largo del tiempo. Entre otros problemas, la unión entre las losas de concreto de los balcones y la envoltura del edificio ya no era impermeable. Esta porosidad permitió la infiltración de agua en el edificio a través de las paredes.

Los daños por agua encabezan la lista de siniestros en las copropiedades. Además de los relacionados con el cambio climático y las infraestructuras municipales deficientes, otros son causados por calentadores de agua que han llegado al final de su vida útil, mangueras de lavadoras defectuosas o tuberías con fugas. Este texto se inspira en una entrevista realizada con Serge Meloche, corredor de seguros de daños en Invessa.

Un tercer ejemplo, un edificio con siete unidades, demuestra nuevamente la precariedad financiera de una copropiedad afectada por aumentos de primas. Estas pasaron de 2,623 anuales a 7,300$. En 2006, este sindicato presentó dos reclamaciones a su aseguradora. A pesar de no haber tenido más incidentes desde entonces, aún debe pagar por las copropiedades incumplidoras.

«Muchos edificios en copropiedad sufren de un mantenimiento deficiente. En el lugar, algunas deficiencias son evidentes, como los sellados agrietados alrededor de las ventanas», relata Serge Meloche. La mayoría de los sindicatos incumplidores carecen de dinero para cumplir con sus responsabilidades debido a las contribuciones insuficientes al fondo de previsión. «A menudo, los copropietarios se niegan a ajustarlas según las necesidades reales de mantenimiento del edificio», añade.

EL PENSAMIENTO MÁGICO

Por otro lado, muchos copropietarios todavía creen, hoy en día, que el mantenimiento de los edificios es cuestión de pensamiento mágico. «No consideran que la manutención del edificio sea su responsabilidad. Creen que viven en un apartamento y que un propietario eventualmente vendrá a restaurar su unidad», continúa Serge Meloche. Sin embargo, todos tienen deberes que cumplir. Por ejemplo, el sellado alrededor de la bañera debe inspeccionarse y cambiarse según sea necesario. Lo mismo ocurre con las mangueras de las lavadoras y los calentadores de agua, que deben reemplazarse después de diez años. Sin duda, la prevención es la mejor arma para evitar reclamaciones que afecten las primas. Esto requiere necesariamente un calendario de mantenimiento. «Este ejercicio puede marcar toda la diferencia», concluye Serge Meloche.

(Revista Condoliaison)